La loi Censi-Bouvard prolongée jusqu'en 2017

Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.

Loi Censi-Bouvard

Quels sont les avantages de cette loi destinée aux investisseurs de logements meublés en résidence avec services ?

Le dispositif Censi-Bouvard permet aux contribuables français de réaliser des investissements locatifs meublés tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts de 11%. Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement neuf qui est plafonné à 300 000 €.

La réduction d’impôts est donc au maximum de 33 000 € étalé sur 9 ans. Soit 3 666 € par an pour toute acquisition avant le 31/12/2017 date à laquelle le dispositif prendra fin. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA.

Quelles sont les conditions

  • Réaliser un investissement locatif en faisant l’acquisition d’un logement neuf et le mettre en location meublé pour une durée de 9 ans minimum.
  • Le logement doit être meublé et doit faire partie d’une résidence avec services
  • Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 € HT
  • Le bien doit être donné en location par bail commercial pendant 9 ans minimum au même gestionnaire
  • Mettre le bien en location dans les 12 mois suivants sa livraison
  • Il n’y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer
  • L’activité de LNMP (Loueur en meublé non professionnel) Censi-Bouvard ne doit pas être exercée à titre professionnel
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers 

Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard 2017

Les logements acquis neufs ou en l’Etat Futur d’Achèvement entre le 1ER janvier 2013 et le 31 décembre 2017. L’investissement concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences tourismes classées
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d’accueil et de soins agréées

Amortissement immobilier et régime fiscal

Le dispositif Censi-Bouvard ne permet pas de bénéficier du régime d’amortissement habituellement proposé aux loueurs en meublé non professionnels et impose que le contribuable déclare ses loyers suivant le régime fiscal réel. Cela implique la tenue d’une comptabilité.

Le régime réel doit être généralisé

Si la même personne détient deux biens meublés à la location, dont l’un a été acheté dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il faut appliquer le même régime fiscal aux deux biens car les investissements en Censi-Bouvard ne peuvent être assujettis au régime Mico-BIC.

Si vous aviez auparavant un bien sous le régime Mico-BIC, en achetant sous le dispositif Censi-Bouvard un second bien, vous devrez reconstituer toute une comptabilité pour continuer sur un régime réel.

Pas d’amortissement en Censi-Bouvard

Pendant la durée de l’emprunt, les intérêts vont venir en déduction des loyers. Au fur et à mesure que la part des intérêts diminue dans les mensualités, l’investisseur doit s’acquitter d’une imposition croissante sur les loyers. Cette imposition se fait à hauteur du TMI, et peut devenir gênante  pour les personnes déjà fortement imposées.

Récupération de la TVA

Le dispositif Censi-Bouvard 2017 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services sur 4 parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.

Il faut s’assurer que les loyers soient soumis à la TVA, et adopter le statut de loueur en meublé non professionnel.

La TVA  n’est définitivement acquise qu’au bout de 5 ans pour les biens meubles, et 20 ans pour les immeubles.

Si l’investisseur souhaite vendre son bien au bout de la période d’engagement des 9 ans, il devra restituer au trésor public les 11/20em de la TVA qui lui a été remboursée. Pour éviter ce cas de figure, l’investisseur peut céder son bien accompagné du bail commercial.

Le Statut LMNP et la loi Censi-Bouvard 2017

Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard 2017.

Cependant, il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Il vous est possible d’amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 euros qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Il faut noter que le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard 2017.

 

Les conseillers Exaucia se feront un plaisir de vous conseiller sur le dispositif Censi-Bouvard.

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