Choisir mon logement, investissement immobilier locatif

Entre 1997 et 2008, les prix de la pierre ont augmenté régulièrement, enregistrant en moyenne chaque année une croissance à deux chiffres. Les investisseurs au cours de cette période, dans le neuf ou l’ancien s’en réjouissent. Entre 1998 et 2013, l’immobilier avec un taux de rendement de 10.1% par an, s’est révélé plus rentable que les autres placements (actions +4.9%, ou obligations + 3.7%).

Investir dans le locatif

Depuis 2008, l’immobilier est entré dans un cycle baissier et les investisseurs ne peuvent plus tabler sur une plus-value à la revente. Ils doivent se focaliser sur le rendement locatif, et se faire une idée de la réalité de la demande locative dans une ville. Pour cela l’utilisation de nombreuses données compilées par l’INSEE facilite la tâche des investisseurs : prix, revenus des ménages, structure des familles, répartition du parc de logements selon leur typologie, taux de vacance et profil sociologique des habitants.

Les différents dispositifs (Scellier et Duflot) avaient établi des zones géographiques à fortes demandes locatives. Ces zonages ont été revus et la dernière version, avec le dispositif Pinel, limite les risques inconsidérés.

La démographie est une question primordiale. Si le nombre d’habitants n’augmente pas, il n’y pas besoin de nouveaux logements. Le solde migratoire permet de mesurer l’attractivité de l’agglomération où il fait bon investir.
Des villes comme Nantes, Montpellier, Toulouse ou Bordeaux ont gagné beaucoup d’habitants au cours des dix dernières années.  L’agglomération toulousaine gagne entre 10 000 et 12 000 habitant chaque année, et Bordeaux suit  le même mouvement.

Vérifier la solvabilité de la demande locative. Pour cela il faut prendre en compte les revenus des ménages et le taux de chômage (données disponibles sur le site de l’Insee).  
Autre critère à regarder de près le taux de vacance. Certaines villes comptent une forte proportion de logements vides, ce qui pèse sur les prix des locations. Vichy avec 22% de son parc vide, Avignon 14.3%, Mulhouse 13.6%, Béziers 16.7% et même Nice 12.8% sont confrontées à ce problème.

Par contre, la présence d’un grand nombre d’étudiants est un signe très positif et synonyme de forte demande pour des petites surfaces. Les marchés immobiliers de Toulouse, Montpellier et Rennes en profitent.

Une fois votre ville sélectionnée, une approche par quartier est indispensable. Connaître les projets urbains, les transports existants et à venir, les grands équipements publics et les zones de bureaux, sont des données essentielles pour un bon investissement immobilier.
Bordeaux qui était encore appelée « la belle endormie » il y a 10 ans, en est la meilleure illustration.

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